Ny Højesteretsdom om familieoverdragelse af fast ejendom

Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 indebærer, at fast ejendom kan overdrages til nære familiemedlemmer i forbindelse med arv eller i levende live til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

Ved at anvende den lave værdiansættelse ved generationsskifter minimeres gaveafgiften og i dødsboer vil værdiansættelsesreglen kunne anvendes til at spare boafgift.

Det har været diskuteret, hvorvidt skatteyderne har et retskrav på at overdrage ejendomme til +/- 15 % på baggrund af en fast administrativ praksis på gaveafgiftsområdet.

Højesteret har med afgørelse af 18. oktober 2022 fastslået, at der ikke eksisterer en sådan fast administrativ praksis, samt at 15 %-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

I den konkrete sag blev ejendommen den 10. maj 2014 solgt til fem døtre for 1.615.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Før døtrenes køb af ejendommen var de bekendte med, at kommunen ønskede at købe ejendommen, og at der var afsat fem mio. kr. til købet.

Tvisten for Højesteret angik (blandt andet), om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen på 1.615.000 kr. fastsat på grundlag af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, eller om ejendommens værdi skulle ansættes til fem mio. kr. på baggrund af kommunens tilbud.

Højesteret stadfæstede landsrettens dom og tiltrådte, at det forhold, at døtrene inden familieoverdragelsen var bekendte med et aktuelt tilbud fra kommunen, at døtrene indgik i salgsforhandlinger med kommunen og accepterede at sælge ejendommen til kommunen, udgjorde en sådan ”særlig omstændighed”, der forhindrede anvendelsen at 15 %-reglen.

På baggrund af Højesterets dom må det stå klart, at 15%-reglen ikke kan anvendes, såfremt der umiddelbart efter overdragelsen efter 15 %-reglen finder en ny overdragelse sted til en langt højere værdi. Særligt er dette problematisk, hvis der inden overdragelsen efter 15%-reglen er kendskab til købesummens størrelse i den efterfølgende overdragelse.

Dommen illustrerer, at man skal være påpasselig med at ”særlige omstændigheder” ikke kommer til at foreligge, hvis man ønsker at benytte sig af 15%-reglen.

Bemærk, at der i september 2021 blev udstedt et nyt værdiansættelsescirkulære, som ændrer 15 %-reglen til en 20 %-regel. 

Ændringerne skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nye offentlige ejendomsvurderinger, der forventes at være tættere på den reelle markedsværdi end de nugældende ejendomsvurderinger.

Det nye cirkulære trådte i kraft den 15. oktober 2021 med virkning for overdragelser, der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen har modtaget vurdering af ejendommen efter den “nye” ejendomsvurderingslov.

Har du spørgsmål til familieoverdragelse af fast ejendom, kan advokat Thomas Morgen Grauholm kontaktes på telefon 42 76 77 56 eller på e-mail, thomas@mglaw.dk.